もくじ
不動産投資の勉強方法として、様々な不動産投資の手法を勉強すること最も重要！
ここまでで、大まかな不動産投資の流れと、不動産投資物件の探し方などを解説してきました。
実際に物件を検索してみると、本当にさまざまな種類の不動産があってビックリされるかもしれません。
いっぱいありすぎてよくわからない…一体どれがいいんだろう・・・？とあなたはお悩みになっていませんか？
私も不動産投資を始めようと思ったとき、どの物件を買ったらいいのかさっぱりわからなかったです。
私は、悩んでいる状態では絶対に買わない事を勧めています。よくわからないまま業者さんの言われるがままに買って失敗している方をたくさん見てきたからです。
不動産投資の勉強方法として、まずはいろいろ投資方法を勉強し、そしてあなた自身が欲しいと思う物件がわかるようになってから物件を購入しでも遅くはありません。
この記事では、様々な不動産投資手法を初心者にわかりやすくまとめました。
また、私自身、不動産投資家としてほぼ全ての投資法を行っているので、やってみた感想も書いています。
あなたがこれから不動産投資の第一歩を踏み出す参考になれば、とてもうれしいです。
Youtubeで動画でも解説しているので参考にしてみてください。
1)地方RC(光速不動産投資法)
現在の投資法の王道になりつつあります。
地方のRC物件は積算価格(物件の土地と建物の価格の合計金額)が高いので、諸経費を含めて融資をしてくれる場合があります(オーバーローンが可能)。
RC(鉄筋コンクリート)は耐用年数が47年と長いため、長期間で融資を受ける事が出来ます。
そのため月々の返済額を抑えることができ、毎月の手残り(CF)の金額を多く残せます。
物件の担保余力が高く、CFが多く残るので、継続的に融資を受けやすく拡大しやすいメリットがあります。メガバンクからも融資を受けやすく、低金利で融資を受けられる可能性が高いです。
今主流の投資法です。そのため、RCの物件価格が高騰していてよい物件が少ないのがネック。
- 地方RCで物件価格よりも積算価格が高い物件
- 長期間融資を受けて、キャッシュフローを出す
- フルローン、オーバーローンで買い進めやすい
2015年くらいから、この光速系に法人スキームと消費税還付をしたスキームが流行し、一気にメガ大家さんが誕生しました。
はじめ自分はこの投資法を知らずに、利回り10%くらいのRCをスルーしていたので、もったいないことをしたなと思っています…
利回り10%くらいじゃ儲からないし面白くないよね！って思いこんでいました。最近は、利回り10%くらいの新しいRCも探し始めています。やはり勉強が大切です。
2017年11月に静岡県に築17年で利回り11.5%のRCマンションを購入しました！物件価格の倍くらい積算価格が出ていて、オーバーローンで購入。まさしく高速投資法でしょう。
購入当初は4割空いていましたが、いろいろ頑張って2ヶ月で満室にできました。安定して収益を稼いでくれています。築17年で、僕が持っている物件の中では新しいので、ほとんど何もやることなく放置プレイです。いい子ですね(*´ω｀)
2019年現在の状況としては銀行融資が厳しくなってきているので、高速投資法でサラリーマンが一気に買い進めてセミリタイアするのは難しくなりつつあります。それでもまだ主流の投資法であることには変わりありません。
2)新築アパート、新築マンション投資法
業者さんが建てた新築木造アパートを8%くらいの利回りで買う手法。
木造は耐用年数が22年のため融資期間が22年と短かったのですが、劣化等級2級を取ると30年まで融資期間を延ばせることができるようになりました。
CF(キャッシュフロー)を安定して出せることと、新築なので銀行が評価しやすくサラリーマンが購入しやすいことから一気に流行りました。
利回りを出すために、狭い土地に狭い面積の部屋を詰め込んだり、需要以上にアパートを建てまくって新築にもかかわらず入居者がつかなかったり、横浜や名古屋の南の方などの地域などで問題になりつつあるので注意が必要です。
また新築時は家賃が高い(新築プレミアムと呼ばれている)のですが、2回目の入居者からは家賃がガクッと下がる傾向にあります。
家賃が減った時にも経営が耐えきれるのか精査が必要になります。
新築アパートなので当初は修繕も不要なのですが、10年20年たってくると修繕費が必要となります。
また、空室率も増えていきます。
つまり、家賃収入が下がって修繕費がかかって空室が増えるという3重苦が徐々に訪れます。
ここをどうやってしのぐかがポイントです。5年後に売却を考えている人が多いですが、万が一売れない場合は30年間戦わないといません。
楽待コラムニストの比嘉 孝平さんとか、同じく楽待コラムニストで投資家友達の脱公務員大家さんとか、自分で土地を探して自分で建築業者を見つけて、自分でアパートやマンションを建てている方がいます。
建築の知識なども必要になるのですが、ここまでできると新築アパートメーカーの利益を自分でもらえるので、すさまじい利回りになります。
この場合は、市場より安く新築を建てているのでいつでも好きな時に売却可能なのです。
新築をやるなら、この方法しかないと思っています。周りのすごい先輩大家さんも、みんなこの手法です。
2018年、名古屋駅から2kmくらいのところに土地を購入しました！市場価格のほぼ半値で土地を抑えられました！現在、利回り9.5%の新築木造アパート建築を計画中です。初めてなので、融資付け含めていろいろと苦戦中ですが、何とかモノにしたいですねぇ。
建築単価を下げることができず、新築アパートは見送りました。2019年には土地を売却。買った金額の2倍で売れたのでラッキーでした。
3)戸建 投資法
戸建をメインに買い進めて行きます。楽待コラムニストで投資家友達のサーファー薬剤師さんがこの手法に長けています。サーファー薬剤師さんとは、2018年2月に一緒にセミナーやらせていただきました(*´ω｀)
戸建て投資のメリット
土地の価値が高く融資が付きやすく、戸建自体が少ないので需要が多く入居者が付きやすいです。
物件の情報も豊富で、いろいろ比較することができます。探せば100万円くらいから売っているで、少額の金額で始めやすく、自分で住みたい人が多いので、売却もしやすいです。
リスクが少ないですが、戸建の投資から学べることがとても多いので、大きな金額の借金をするのが不安な人はまず戸建から買うのをお勧めしています。
戸建て投資のデメリット
デメリットとしては、規模の拡大に時間がかかることです。
アパートやマンション1棟を買う手間と、戸建を買う手間はそんなに変わりありません。手間がかかる割には、家賃収入が増えにくいという問題が出てきます。
なかなかいい物件がないので、一気に買い進めて…みたいなのは難しいです。実需が大きいので、物件の価格も高騰しやすく、安く収益性が回る戸建はなかなか出てきません。なので、なおさら毎日見続ける必要があります。
1年2戸でも戸建を激安で購入していって、5年後には10戸の戸建になります。無借金で10戸持てれば、家賃が6万円だとしても毎月60万円が入ってきます。かなり安定した収入源になりますよね。
過去に2戸の戸建を買ったことがあります。1つ目は、築55年の空きやを190万円で購入し、約100万円かけてリフォームして5万円で貸し出しています。仕上がり20%です。しかし、手間がかかる割には現金の回収率が遅く、築古だと売却も難しくなり悩ましいですね。
もう一つは、450万円で購入し、業者さんがほしいって言ってきたので750万円で売却しました。おいしい案件でした(*´ω｀)
4)築古、廃屋、訳あり高利回り
いろんな訳ありで、安く放置されている物件です。廃屋をかったり、越境していたり、古かったり、いろいろな困難を抱えています。そのため、買う人が誰もいないので安くなっているのです。
廃屋不動産では、小嶌大介さんが有名ですね(^^)
これを最安で再生させて高利回り物件に仕上げるのです。難易度が高く、色々なトラブルが発生するリスクもあるのですが、再生できた時の利益は大きいです。
耐用年数を超えた物件は、銀行によっては担保評価が出ないので物件を買い進めて行くのが難しくなる場合があります。政策金融公庫や、ノンバンク、信金信組などで融資が付く可能性があります。または、信用保証協会に保証してもらえれば、他の銀行でも融資が付く可能性があります。
融資期間は10年～15年くらいになるので返済のスピードは速いのです。一方で手残りの金額があまり残りません。
20%くらいで仕込んで10%くらいで売るなど、売却を絡めて一気に現金を回収するのがおすすめです。その現金をもとに、もっと大きい物件を買って…という戦法で拡大されている大家さんもたくさんいます。
利回り25％のテナントビルを購入しました。今では稼ぎ頭ですが、テナントの退去が出たら入居をつけるのに超苦戦して、悩ましい日々を送りました。。初心者にはあまりお勧めしません。。
5)区分マンション
マンションの1部屋を買って貸し出す方法です。ほぼお任せで何も考えなくて出来ます。
市場よりかなり安いのが見つかったら買ってもいいと思いますが、市場より安い区分マンションはほとんどないため、積極的に買うメリットはあまりないと考えています。
デメリットとしては、銀行の担保評価がでないので買い進めにくい、手残りの現金が少ない(将来の年金や節税とかで業者は進めてきます)、修繕費や管理費が取られ低い利回りがさらに下がるなどあります。
一部の投資家さんは、滅多に表に出ないような価格で区分マンションを購入されています。そいういう破格の値段で購入できる方以外は、見送った方がいいかなと考えています。
節税目的や、保険目的の区分マンション投資はお勧めしません。市場の物件のほぼすべてが、手残りが残らないどころが、お金を支払い続けないといけない物件ばかりだからです。何十年もマイナスでお金が出て行って、30年後に築40年くらいの区分マンションが残ったところで何の意味もないです。
色々な不動産投資法のまとめ
いかがでしょうか？いろいろな投資法があり迷ってしまいますよね！僕自身、どの投資法にするか何も考えずに、安い物件を手当たり次第購入して、いろいろ経験してからようやく自分の好みがわかってきました。
この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
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では、次に実際にいい物件を見つけた場合、どうやって購入したらいいかを勉強してみよう！
はじめまして！
Youtube拝見しております！
RCの物件で当初4割空室をどの様に埋めたのでしょうか？
自分の持ってる物件はアパート、貸家、倉庫、店舗など不動産屋任せなので
今後の参考にご教授お願いします