空室対策の方法を解説！満室にして家賃収入を最大化しよう

購入したアパートに空室があるのだけど…どうやって入居者を決めたらいいのかな？

もふもふ不動産のもふです。

TwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。

2014年から不動産投資をはじめ、アパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟、戸建て2戸を購入してきました。

不動産投資でとても重要なことの一つとして、空室対策があります。入居者さんから家賃をいただくことで賃貸経営が成り立っているので、もし入居者さんがつけられないとなると、売り上げが落ちてしまいます。空室が増えてくると、お金が増えて豊かになるどころか、お金がどんどん出ていってしまいさらにお金が無くなる事態になってしまいます。

空室対策はとても重要で、入居者さんを付けられるかどうかで手残りのお金も大きく変わってきます。

管理会社に任せておけばOKではないのかな？

って思われている方もいらっしゃると思いますが、管理会社に任せきりにしていて全く空室が埋まらないという方もいます。やはり大家さん自身が経営者として空室をどのように埋めていくべきなのかの知識がないと、入居率を上げるのはとても難しいと感じています。

僕自身は利回りが高い物件を購入しているのですが、どれもこれも立地は厳しいです。駐車場がない物件戸建て、駅から徒歩30分あるテナントビル。普通入居者を付けるのが厳しいような地域でも、ありとあらゆるテクニックを使って満室にしてきました。

お金をかけているかというと、なるべくお金をかけずに経営として成り立つレベルでの費用を抑えています。

この記事では、僕自身が実践している空室をうめるための対策を解説しました。

空室対策～いろんな媒体で募集をかける

空室の募集はミニミニやアパマンやエイブルなどに依頼し、空室の募集をかけることが一般的です。大手の仲介店から、SUUMOやHomesやアットホーム等のポータルサイトに掲載されます。まずは、仲介店に空室の募集を依頼しましょう。

もし管理会社に管理を依頼している場合、空室の募集は管理会社から仲介店さんにお願いすることが多いです。

管理会社とは？の記事で解説したように、募集の方法は3通りあります。

いろいろな人目に触れれば触れるほど、入居者さんが見つかる可能性が高まりやすくなります。なるべく多くの仲介店やネットに自分の物件を載せることが、空室対策ではとても有効になってきます。できるだけ多くの仲介店さんから募集をかけましょう。

管理会社を選ぶ場合は自社以外の会社で募集をかけてくれる管理会社を選び、いろいろな不動産屋さんから募集をかけてもらえるようにしましょう。多ければ多いほど、たくさんの人の目に触れる可能性がありますし、ほかの物件を案内するついでに見てもらえる可能性も高まります。

また、実際に自分の物件がどういう感じで募集がかかっているのか、実際にホームページで確認したほうがいいですね。スーモ、アットホーム、ホームズなどのサイトで、自分の物件を探してみましょう。

写真が見にくかったり、暗く映っていたりしたら写真を取り直すべきですし、面積や募集条件などが間違っているときもありました。管理会社は忙しいので、この辺の物件情報の登録は、いい加減にされてしまうことがあります。

自分で仲介店をめぐる

管理会社に任せきりにするのではなく、自分自身でほかの仲介店さんに電話したり、お店に行って募集をかけてもらう依頼をすることもあります。僕は、その地域の主要な不動産屋さんすべてに電話して、募集をかけてもらうようにしています。

ミニミニやアパマンやエイブルなどなどの仲介店を回って、営業さんと名刺交換して仲良くなると自分の物件を覚えてもらえ安くなります。僕も、物件付近の不動産屋さんはすべて回るようにしています。

カップ焼きそばを持って行ったりする大家さんも多いですね。忙しい仲介店さんは、ご飯を食べる時間もない時期があるので、カップ焼きそばが喜ばれるようです！ラーメンだと伸びて食べられなくなるけど、焼きそばなら伸びないと。。(仲介を経営している比嘉さん談。。シビアですね。)

僕はカップ焼きそばとかプレゼントは持って行ったことがなく、インパクトで勝負？しています＾＾

いやー、名古屋からはるばる来ましたが、xxはいいところですね～(*´ω｀)気に入りました！なかなか厳しい物件だと思うのですが、何としても入居者さんを付けたいので、いろいろ臨機応変に対応させてください！何でも相談してくださいね(*´ω｀)

みたいな感じで、仲良くなる感じですね(*´ω｀)　僕の物件は小規模な物件が多いので、正直そこまで覚えてもらったところで仲介店の営業さんにはあまりメリットがないんですよね。

なので、無理に営業かけるというよりは、何でも相談してもらっていい感じに臨機応変に対応する変わった投資家という感じで覚えてもらえるようにしています。

もふさんの物件だから、頑張って決めてあげよう！

って思われるようにしたいなと心がけて活動しています。

かなり地道な作業になりますが、できるだけ多くの仲介店から募集をかけていただいて、少しでも多くのチャンスを得ることが大切です。仲介店さんは、大切なビジネスパートナーです。一緒の協力して入居者さんを決めていただき、お互い反映することが大切です。一般的に大家さんは横柄な態度の人が多いので、丁寧な対応を心掛けるだけでかなり印象が変わってきます。

楽待コラムニストの、全空王子しみさんにいろいろ教えていただいていつも勉強させていただいています。しみさんの楽待の記事、ぜひ見てみてください。

空室対策の秘訣は、ライバルの調査をして募集条件を決めよう

リフォームしないといけないのだけど、どこまでリフォームしたらいいのかな…？募集の条件で家賃とかいくらくらいにすればいいのだろう…？

空室対策というと、自分の物件をきれいにリフォームして、広告費を上げて、家賃を下げれば決まるというイメージがあります。しかし、リフォームはやればやるほど費用対効果が合わず、莫大な費用も掛かってきます。

そしてどれくらいの家賃で募集すれば入居者が決まるのか？も悩みが多い問題です。少しでも高い家賃で入ってほしいのですが、高すぎるとそもそも入居してもらえないし、、といった悩みがあると思います。

空室対策を行う上でまず重要なこととしては、ライバル物件を調査しましょう。

ライバル物件の㎡単価を出し、自分の物件と比較する

まず、自分の物件を競合になる物件を洗い出します。そして、家賃の㎡単価を出します。

です。たとえば家賃5万円で25㎡の広さだったら、㎡単価は2000[円/㎡]になります。名古屋市の地下鉄の駅近くの新築だと、これくらいのイメージです。

周りの物件の㎡単価が2000円/㎡なのに、自分の物件の㎡単価が3000円/㎡だったら、相場より高いので自分の物件を選んでくれる可能性が大きく減ります。

まずは相場よりほんの少し安いくらいの感じで家賃を決めましょう。

ものすごくオシャレな物件にして、周辺より高い家賃で決めている投資家さんもいます！実力がついてきたら挑戦するのもよいでしょう。ただ、家賃を上げるのはかなり難しいので、リノベしたけど思うように家賃が上がらないケースもあるのでご注意を！

ライバルの設備などを比較する

たとえば、周りの物件で無料Wifiが標準でついていて、自分の物件だけついていなかったら、自分の物件を選ぶ人は少ないと思われます。

入居者さんがどういう物件を求めているかは地域によっても大きく異なるので、その地域地域に合った必要な設備を調べ、足りていないものは追加するかその分家賃を安くする必要があります。

逆に、お客さんが欲している設備をライバルが付けていない場合、真っ先につけると自分の物件が優先して選ばれやすくなるのでお勧めです。

スーモ賃貸経営サポートを使うと、周辺物件の家賃や設備や需要などが一目でわかり、とてもおすすめですね。

空室対策～外国人やペットをOKにする

外国人やペットをOKな物件は少ないので、外国人とペットをOKにするだけでお客さんの層はかなり増えます。

いろいろとリスクがあったらどうしよう。。？と思われるかもしれません。

そこは経営判断になるのですが、不動産投資家の僕の考えは、

大家さん側には心理的なハードルが高いですが、築20年くらいの古い物件であればむしろ積極的に取り込んでいかないと、新築との差異化は難しくなってきます。誰も入ってくれないくらいなら、条件を緩和して入ってくださる方が増えたほうがいいですよね。

築50年以上、駅徒歩30分、駐車場なし、田舎の戸建てでの空室対策の実例

三重県に築50年以上の戸建を持っています。。

所有物件のスペック

戸建のスペックをサラッと…。結構すごいスペックです。

ファミリーなら駐車場2台は欲しいというエリアですが、いろいろと頑張っている結果、空室になっても１～2ヶ月で入居が決まっています。

家賃保証会社の審査に通れば、基本的に外国人OKです。生活保護もOKです。日本人は古さを気にする傾向にありますが、外国の方は古さに対してネガティブな意識があまりないです。

その代わり、出来るだけ安く広いところを探されているようで、自分の戸建が地域最安値でリフォームされててそこそこ広いので刺さるようです。

外国人だと…とありますが、特に問題なったことはありません。最低限の日本語ができて、地域の方と協調性が取れれば問題ないとしています。過去、ブラジル人とベトナム人の家族が住まわれたことがあります。

生活保護の方も、特に問題なく住んでいただけています。長く住んでいただける場合が多いので、大家さんとしては安心してみていられます。

空室対策のまとめ

いろいろな空室対策がありますが、私がやっているのは基本的なことでお金がかからない対策となっています。リフォームはできればいいのですがしたところで家賃はたいして上がらないので、なるべくお金をかけずに入居者さんを決めるような工夫をしています。

仲介店を回るのは、初めは緊張するかもしれませんが、いい経験になるのでぜひ相手のご迷惑にならない範囲でガンガン行きましょう！

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