もふ社長
「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数10万人を超え、Twitterは3万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
もふもふ不動産のもふです。僕は不動産投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
日経新聞から大きなニュースが出ました。
不動産を購入すると路線価などを使って不動産の価格を評価することで相続の評価金額が下がるため、相続税対策で不動産を購入することはとても一般的になっています。
しかし、相続税対策で不動産を購入したとしたら、路線価を使わずに実際に売買される実需の金額を使うようにと、東京地裁で判決が出ました。
「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げている。国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人もいる。だが相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要だ。
これはかなり大きなニュースで、今後不動産の価格が下落してバブル崩壊につながりかねない問題と考えています。
この記事の概要や、問題点を解説していきます。
もくじ
不動産を購入すると相続税が減る仕組み
例えば1億円の現金を相続したとしましょう。この時は、1億円に相続税がかかってしまいます。
しかし、1億円の不動産を購入すると、
- 建物…固定資産税評価
- 土地…相続税路線価評価
で不動産の価値を評価することができます。一般的には、1億円の不動産の価格よりも安い金額になります(例えば5000万円とか)。
さらに、建物を賃貸に出していると、さらに評価額を下げることができ、また土地に関しても小規模宅地の特例などを使うと、さらに評価金額を下げることができるのです。
1億円の不動産を購入した場合、2000万円の評価額になったりするケースもあります。1/5になるんですよね。
つまり、現金だと1億円に相続税がかかるのに対し、不動産を購入した場合は2000万円に相続税がかかることになり、相続税をかなり圧縮することができます。
裁判所に否決され問題となった相続税のケース
今回の場合、90代の男性が13.8億円で東京と神奈川に2棟を購入しました。
約3年後に男性が亡くなり、家族でその不動産を相続されました。この時の相続税と固定資産の評価では、3.3億円の評価となりました。
負債が3.3億円以上あったので、相続税は0円で相続できたのです。
これに国税庁がNGを出し、不動産鑑定士による評価金額は13.8億円近くなのだから、3.3億円で計算するのはおかしい！
と言い出し、3億円の追徴課税を請求し、東京地裁で裁判となっていたのでした。。
東京地裁の判決結果は、国税局の主張を認める
裁判所は今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当
としています。。
つまり、節税目的で不動産を購入した場合、実際の取引価格で評価するようにというように判決されたのです。
これはかなり大きな判決です。。
今までは節税目的で不動産投資を購入し、国が出している相続税路線価や固定資産税評価額で合法的に計算し、それで節税することができていたのに、急にNGになった影響は大きいです。
相続税の計算方法は？
相続税の計算方法は、東京税理士会のサイトにあったので、ぜひ参考にしてみてください。
このケースでは、1.48億円を、妻と子供2人の3人で相続した場合を計算しています。
控除額＝3000万円＋600万円×人数＝4800万円
なので、4800万円が控除されて1億円に相続税がかかることになります。3人で相続するので、
妻…5000万円
子供…2500万円
となり、これにかかる税金が、妻は800万円、子供が325万円×2となり、合計で1450万円の相続税がかかる計算となっています。
1.48億円を相続して、妻は約7500万円を相続し、800万円の相続税しかかからないのです。結構安くないですか？
1.5億円の不動産を買うと、売買で約10%の1500万円の手数料がかかってしまうので、相続税をおとなしく支払ったほうがよさそうと個人的には考えてしまっています。
相続税路線価を否決する判決を取った影響は？
従来はOKだった節税目的での不動産購入がNGとなった影響は、かなり大きいと考えています。
今までは富裕層が節税目的で不動産を購入していたので、不動産の価格が上昇し安定していました。また、富裕層の節税目的の不動産を斡旋する業者もたくさん存在しており、大きな市場を形成していました。
不動産の価格が下落する
これがNGとなってしまった場合、まず不動産価格の下落が考えられます。
富裕層が節税目的で不動産を買う需要はとても大きいです。富裕層が不動産を購入するので、不動産価格が上昇して安定した市場を作れていました。
しかし、節税目的で不動産を購入することをふさがれてしまうと、不動産を購入する需要が激減してしまうので、不動産の価格が下落してしまう恐れがあります。
不動産の価格が下落すると喜ぶ方もいますが、バブルの時などは不動産の価格が下落して不良債権が増え、深刻な不況になったことは記憶に新しいでしょう。
不動産の価格が下落することは、メリットよりもデメリットのほうがはるかに大きいのです。今後オリンピック相場なども控えているので、一気に不動産関係の需要が減り、急速に価格が下落しないか？心配しています。
不動産購入での相続税の節税が否決された問題のまとめ
まだ東京地裁での判決なので、今後どうなるのか決まっていない状況です。
従来はOKだったことに、安易に不動産の価格を下落させるような判決を出さないほうが良いと考えています。
この方法がNGになると、不動産の価格が下落する恐れがあり、一気にバブル崩壊になりそうで恐れています。。
